從2023年7月1日起發布施行的《關于土地增值稅預征及核定征收有關事項的公告》我們可以了解到：預征率從事房地產開發的納稅人轉讓不同類型的房地產，分別適用不同的土地增值稅預征率，保障性住房暫不預征土地增值稅；普通住宅1%，非普通住宅2%，其他類型房地產2.5%。
預征計征依據：納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產，在申報預繳土地增值稅時，可自行選擇以下方式之一確定計征依據：土地增值稅預征計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款，應預繳增值稅稅款=預收款÷（1+增值稅適用稅率或征收率）×增值稅預征率；土地增值稅預征計征依據=預收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)關于土地增值稅核定征收是土地增值稅的主要征收方式。不能查賬征收而采用核定征收的，應嚴格依照稅收法律法規規定的條件，按以下方法和順序依次進行核定。
什么情形下土地增值稅可以核定征收？
納稅人符合下列條件之一的，應該按照核定征收率不低于 5%對房地產項目進行清算:
(1) 依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;
(2) 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
核定扣除項目
納稅人存在轉讓房地產成交價格明顯偏低且無正當理由，或者申報不實等情形的，稅務機關參照房地產評估價格核定轉讓房地產的收入。新建房地產開發項目辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證、資料不符合清算要求或者不實的，主管稅務機關可參照當地建設工程造價定額資料或參考指標，也可根據具有相應評估資質的房地產評估機構出具的評估報告，結合房屋結構、用途、區位等因素，分項或整體核定上述四項成本的單位面積金額，并據以計算扣除。轉讓舊房及建筑物，不能提供評估價格及購房發票，但能提供取得房產時的司法判決文書、房管部門備案價格，或通過查詢上手契稅或發票信息等方式，能查實原取得成本的,可按原取得成本，從取得年度起至轉讓年度止每年加計5%核定計算扣除。納稅人取得房產時繳納的契稅，能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不得作為加計5%的基數。轉讓房地產，取得土地使用權所支付的金額不符合據實扣除條件的，按土地取得時當地同級別土地基準地價核定計算扣除。扣除項目無法核定的，根據銷售收入與核定征收率核定征收土地增值稅（轉讓土地使用權除外）。
同時我們還需要注意，改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍。
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